Entwicklung von Arealen mit Parabol

Anja Meyer
VRP und Mitinhaberin

Planen und Bauen finden heute im anspruchsvollen raumplanerischen, ökonomischen, politischen, gesellschaftlichen und/oder historischen Kontext statt. Damit werden die Rahmenbedingungen für Investoren und Grundeigentümer zunehmend anspruchsvoll. Zudem sind Bauvorschriften, Renditeziele und die Anliegen der Nachbarschaften und Gemeinden widersprüchlich.

Weiter erfordern das zurzeit hohe Preisniveau (Kauf und Miete) sowie strengere Rahmenbedingungen für die Finanzierungen eine systematische Optimierung der Projekte, damit sie vom Markt innert nützlicher Frist absorbiert werden können. 

Als Strategie-Tool vereinfacht und beschleunigt PARABOL diese komplexen Aufgaben und Prozesse über die gesamte Projektdauer. Unter Beachtung des Kontextes und einzelner Interessen stellt PARABOL Konsens her. Zentral sind dabei ein systematisches Coaching sowie Commitments als Basis für die effektive Entwicklung von Arealen und Objekten in komplexem Umfeld. 

Parabol konstituiert für jedes Projekt einen eigenen Think-Tank. Er besteht aus Vertretern der Investoren und Grundeigentümer, Behörden und Nachbarschaften sowie Architekten und Kommunikatoren. Die Mitglieder des Think-Tank wirken beratend auf die Entscheider und weitere Anspruchsgruppen ein. 

Parabol nützt Stiftungen, Planern, Stadtentwicklern und Verkehrsplanern, Kantonen, Städten und Gemeinden, Behörden, Verbänden und anderen Interessengruppen.

Die Ziele von PARABOL

  • Entwicklung mehrheitsfähiger Projekte mit Commitments der relevanten Anspruchsgruppen
  • Planungssicherheit für Investor und Planer, aber auch spätere Nutzer (Terminverbindlichkeit!)
  • Definition der Projektspezifikationen zuhanden von Architekten, Planern und Vermarktern.
  • Steuerung der projektinternen sowie öffentlichen Kommunikation und Vermarktung

PARABOL leitet Prozesse von der Einwicklung bis zur Vermarktung präzise, effizient, sicher und nachvollziehbar. Dies in mehreren Etappen.

Etappe 1, Analyse 

In der ersten Phase führt Parabol die Interessen der verschiedenen Anspruchsgruppen zusammen. Ebenso werden der Standort und der Markt analysiert. 

  1. Erstkontakt zu Grundeigentümern
    Wir wecken das Interesse für die mögliche Entwicklung eines Objekts, Grundstücks oder Areals.
  2. Definition der Stakeholder (Anspruchsgruppen)
    Wer ist involviert? Wer kann die Entwicklung unterstützen? Wer gehört in eine Interessengemeinschaft?
  3. Erste Stakeholder-Versammlung
    Der gegenseitige Austausch dient auch dem Erkennen von spezifischen Bedürfnissen.
  4. Workshop «Analyse»
    Mit geführter Fragestellung evaluieren wir die handfesten Interessen von Grundeigentümern, Investoren und evtl. bereits Entwicklern. Die Ergebnisse werten wir sorgfältig aus.
  5. Erstkontakt zu Behörden
    Wir verschaffen den Behörden einen ersten Überblick über die Pläne und klären die Interessen, welche am Objekt, am Areal oder im Quartier bestehen. Ebenso sind die rechtlichen und politischen Leitplanken zu benennen.
  6. Flächen- und Volumenstudie
    In Zusammenarbeit mit Immobilien-Entwicklern und/oder Architekten sammeln wir erste Ideen für eine mögliche Entwicklung.
  7. Zweite Stakeholder-Versammlung
    Wir präsentieren die bisherigen Ergebnisse und zeigen mögliche Vorgehensweisen auf. Erneut  benennen wir die Interessen. Was wir an dieser Sitzung an neuen Erkenntnissen gewinnen, fliesst in die Machbarkeitsstudie ein.
  8. Machbarkeitsstudien
    Sie umfasst Entwürfe und Kalkulationen für eine mögliche Projektentwicklung unter Berücksichtigung der Motivationen aller Stakeholder.
  9. Risikobeurteilung
    Verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Variablen machen deutlich, wo die Chancen und Risiken liegen – und welchen Einfluss sie auf die weitere Entwicklung haben.   

Etappe 2, Profil

Aufgrund der Ergebnisse von Parabol Analyse wird in der zweiten Phase das Profil des Vorhabens bestimmt und ausgestaltet. Zu diesem Zweck defineren wir Werte, Kernbotschaften und Elemente für die Kommunikation mit den verschiedenen Stakeholdern. Den Abschluss dieser Phase bildet die Gründung einer Interessengemeinschaft, deren Rechte und Pflichte zu definieren sind.

  1. Workshop «Profil»
    Daran nehmen Vertreter der verschiedenen Stakeholder und wichtige Meinungsmacher teil. 10 bis 12 Teilnehmende. Im Workshop mit OVREA Corporate Personality® wird ein gemeinsames Werteprofil geschaffen, welches die weitere Entwicklung des Projekts, der Kommunikation und der Vermarktung steuert.
  2. Commitment zum Profil
    Die Ergebnisse des Workshops und die Empfehlungen präsentieren wir und stellen sie in einem Report dar.  Ziel ist das Commitment zum Werteprofil und zu den Konsequenzen für die weitere Entwicklung der Planung, Architektur, Kommunikation und Vermarktung.
  3. Profilierung als IG
    Informelle Gespräche mit den Grundeigentümern und anderen Stakeholdern klären die Interessenlage (Engagement, Verkauf, Rückzug, ...) mit dem Ziel, eine Interessengemeinschaft (IG) zu gründen.
  4. Gründung der IG
    Vertreter aller involvierten Stakeholder entscheiden über Stop oder Go und gründen die IG.

Etappe 3, Markt

In diese Phase fallen die Planung, die Realisierung und Vermarktung (über den Erstbezug hinaus) des Areals und/oder des Objekts. Aufbauend auf den Ergebnissen der vorgängigen Module (Analyse und Profil) steuert die IG den Prozess und führt die Entscheide herbei.

  1. Wettbewerb
    Für die Realisierung wird ein Projektwettbewerb ausgeschrieben. Verschiedene Formen sind denkbar:
    • Privater Projektwettbewerb
    • Öffentlicher Projektwettbewerb
    • Projektauftrag an Architekten und/oder Projektentwickler.
    Die IG definiert den gewünschten Projektrahmen. Sie hat Einsitz in der Jury. Ihre Empfehlungen und Entscheide sind abgestimmt auf das Commitment zum Profil (siehe vorne).
  2. Realisierung
    Das gekürte Projekt wird ausgearbeitet und umgesetzt. smeyers immobilien übernimmt auf Wunsch die Bauherrenvertretung.
  3. Vermarktung
    Die PR-Arbeit (setzt schon früher ein) sowie das Branding und das Marketing sind auf das definierte Profil  abgestimmt.
  4. Bewirtschaftung
    Auch die Bewirtschaftung und spätere Kommunikationsmassnahmen sind von den definierten Werten geprägt. 

Mögliche Meilensteine einer Arealentwicklung mit Parabol

  1. Workshops Konsens
    • Je mit Shareholdern, Stakeholdern und Entwicklern
    • Dauer pro Workshop: max. 4 Stunden mit max 10. Teilnehmenden 
    • Mit OVREA Corporate Personality®
    • Commitment
    • Wahl Beirat 
    • Protokolle 1 - 3, Report 1
  2. Workshop Kontext
    • Mit Beirat und Fachspezialisten (Stadtentwickler, Soziologen, Vermarkter u. a.)
    • Dauer Workshop: max. 4 Stunden mit max 10. Teilnehmenden 
    • Eckwerte, Lösungen, Formulieren von Fragen für nächste Schritte 
    • Mit OVREA Corporate Personality® 
    • Commitment
    • Report 2
  3. Marktbefragung (qualitativ)
    • Qualitative Befragung auf Basis der Ergebnisse von Workshop 2
    • Telefonmarketing
    • Selektierte Zielgruppe
    • Report 3
  4. Markt- und Standortanalyse
    • Research zur Vertiefung der Ergebnisse aus der Marktbefragung 
    • Standort, Pricing, Risiken, Positionierung
    • Definition Anteil Miete/Eigentum, Preise, Sockelnutzung, Wohnungsgrössen, Raumorganisation, Nebenräume, Allgemeinräume, Aussenanlagen etc. 
    • Basisdaten von Wüest & Partner
    • Report 4
  5. Projektporträt
    • Präsentation der Ergebnisse vor Investor und Beirat
    • Kennzahlen 
    • Vision, Leitbild, Eckwerte, Emotionen, Schlüsselelemente 
    • Commitment
    • Vorbereitung und Durchführung: PMCE mit allen Partnern
  6. Projektspezifikationen
    • Pflichtenheft und RoadMap
    • Verbindlich für Investor, Entwickler, Architekt, Branding, PR und Vermarktung 
    • Commitment
  7. Monitoring von Planung und Realisation
    • Roundtables mit Beurteilung konkreter Projekte und Massnahmen
    • Interventionen in Abstimmung mit Projektspezifikationen
    • Zusammensetzung nach Bedarf