Einfühlung mit Verstand: smeyers Ampelsystem
Olivia Bernoulli
Mandatsleiterin Vermarktung
Nicht in den Köpfen der Architektinnen und Investoren, nicht auf den Bildschirmen der Planer und auch nicht auf der Vermarktungswebsite findet der ultimative Test statt. Alles entscheidet sich vor Ort. Dann nämlich, wenn sich potentielle Mieterinnen und Käufer «ihre» Wohnung anschauen.
Sie überlegen, wie sie sich einrichten könnten. Sie denken ganz praktisch und stellen «dumme» Fragen, weil Grundrisse manchmal wirklich unmöglich sind. Weil Details nicht bedacht wurden. Weil Zimmer nur schwer möblierbar sind. Weil der Zugang zur Wohnung zugestellt wirkt. Fatal ist das, weil wir auch in der Vermarktung nur selten eine zweite Chance bekommen. Und weil mit zunehmendem Leerwohnungsbestand Verkauf und Vermietung ab Plan seltener werden.
smeyers Ampelsystem
Wir haben in den vergangenen zehn Jahren zahlreiche Projekte begleitet, von der Entwicklung bis zum Verkauf oder zur Vermietung. Was wir dabei gelernt haben, lassen wir jetzt in ein Tool einfliessen, ins smeyers Ampelsystem. Ampelsystem, weil wir in Plänen, Baubeschrieben und Wohnungsspiegeln mit Grün, Gelb und Rot markieren, was Mieterinnen und Käufer wertschätzen, was suboptimal ist und was gar nicht geht. Das Ampelsystem liefert eine Gesamtbeurteilung aus Nutzersicht zum Eingangsbereich, zur Aussicht, zur Besonnung, zu und funktionalen Abläufe und anderem.
Die Sensibilität dafür haben wir uns in der langjährigen Vermarktungspraxis erworben. Wir haben sorgfältig zugehört und genau hingeschaut. Wir haben uns eingefühlt und vorgestellt, wie wir selbst einrichten würden. Unsere Beobachtungen haben wir sachlich und professionell analysiert und daraus Schlüsse gezogen.
Einfühlung mit Verstand
Vor allem Grundrisse und Situationen im und um das Gebäude herum, aber auch die Besonnung und Ausrichtung von Wohnungen, die «Lage» innerhalb einer Überbauung, sodann die Farbkonzepte, Ausstattungsniveaus und Materialisierungen beurteilen wir mit Blick auf die Zielgruppen. Deren Vorstellungen und Wünsche müssen im «Produkt» aufgehoben sein. Mit Vorteil fliessen solche Überlegungen von Anfang an in die Projektentwicklung ein, schon für die Architekturausschreibung und als Kriterium beim Wettbewerb. Klar ist auch, dass konzeptionelle Mängel bei einzelnen Wohnungen oft eine Anpassung der Mietzinsen und Verkaufspreise nach unten erfordern, was unerfreulich und vermeidbar ist, wenn das «Produkt» stimmt.
Exklusive Zielgruppenanalyse
Bei der Abstimmung von Wohnungen auf Zielgruppen und markttreibende Faktoren stehen mit dem Ampelsystem nicht demografische Daten wie Geschlecht, Alter, Zivilstand und Einkommen im Vordergrund. Vielmehr ist es das Lebensgefühl, das Menschen mit ihrem Wohnen erleben möchten. Suchen sie Gemeinschaft und Nischen? Oder schätzen sie eine repräsentative und hochwertige Situation? Stehen funktionale Aspekte im Vordergrund? Oder ist die Wohnung Ausgangspunkt für vielfältige Erlebnisse und Abenteuer in Stadt und Natur? Die entsprechenden Einschätzungen nehmen wir mit Hilfe einer speziellen Methode vor, die smeyers immobilien exklusiv zur Verfügung steht; sie hat sich vielfach bewährt.
Gut möglich, dass im gleichen Gebäude Menschen mit unterschiedlichen Ansprüchen bzw. Lebensgefühlen wohnen sollen. Dann müssen der Wohnungsmix und Charakter der einzelnen Einheiten dafür passen. Noch zu oft werden Standardwohnungen unterschiedlichsten Zielgruppen einfach «übergestülpt» – ein Fehler, der sich in Zeiten steigender Leerstände schmerzhaft bemerkbar macht.
Warum Orange und nicht Grün? Die Beurteilung ergibt sich erst mit Blick auf die praktische Nutzung.
Hilfestellung für Entwickler und Investoren
Die Resultate der Analyse mit dem Ampelsystem stellt smeyers immobilien als Handlungsempfehlung in einem Handbuch bereit. Dieses ist selbstverständlich auch elektronisch verfügbar. Darin finden sich Inputs zur Diskussion im Projektteam. Die Auftraggeberin erhält Argumente und Anregungen, die sie mit den Architekten besprechen kann.
Das Ampelsystem wendet smeyers immobilien meist für Eigentümerinnen, Sanierer oder Entwicklerinnen an, die ein Projekt mit Blick auf die Marktgängigkeit optimieren wollen, eine Zweitmeinung wünschen oder bei einem Vorprojekt oder Wettbewerb handfeste Beurteilungskriterien suchen. Auch Architekten schätzen den hohen Konkretisierungsgrad und die praktischen Empfehlungen zusehends.
Ziel ist es dabei stets, Wohnangebote als attraktive Produkte zu gestalten, damit die Vermarktung schneller, will heissen erfolgreicher vonstatten geht und die Mieterinnen das bekommen, was ihnen dient und gefällt – Zufriedenheit ist die beste Voraussetzung für langfristige Mietverhältnisse.
Faire und transparente Kosten
smeyers immobilien arbeitet seit längerem mit dem Ampelsystem und hat für viele Projekte Optimierungen finden können. Dabei ist das Ampelsystem eine eigenständige Dienstleistung. Sie ist weder an vorgängige noch nachfolgende Aufträge gebunden.
Grundriss, Ausrichtung, Zugang, Stauraum, Anzahl Nasszellen – alles gut, oder alles verkehrt, je nach Zielgruppe.