Mehrheitsfähig und planungssicher entwickeln

Mag sein, dass es im Immobilienmarkt da und dort zu Spekulationsblasen kommen kann. Und sicher hat der Bauboom seinen Zenit überschritten. Dennoch werden in der Schweiz weiterhin Areale und Projekte entwickelt und realisiert, und das in grossem Ausmass. Die Agglomerationen und auch die Innenstädte sind noch lange nicht fertig gebaut – sie werden es in einer vitalen Gesellschaft nie sein. Oder leben wir noch in römischen Siedlungen?

Allerdings gewinnen im Immobilienmarkt zwei Phänomene zunehmend an Bedeutung. Zum einen regt sich immer öfter Wiederstand gegen Areal- und Projektentwicklungen sowie Verdichtungen in innerstädtischen Zonen. Zum anderen lässt sich Eigentum nicht mehr so leicht absetzen wie vor einem halben Jahr noch. Diesbezüglich zeigen sich die Herausforderungen vor allem in zentrumsferneren Agglomerationen und in ländlichen Gebieten.

Beide Phänomene sind beherrschbar, das zeigt die Erfahrung aus Jahrzehnten. Beide verursachen aber auch immer grösseren Aufwand, der im Prinzip unberechenbar ist und trotzdem in die Kalkulation und schliesslich in die Preise einfliessen muss. 

Partizipative Prozesssteuerung

Widerstände gegen Projekte, schwer verkäufliche Objekte: Parabol stellt Lösungsgansätze für beide Herausforderungen bereit. Parabol bündelt Interessen dort zu Lösungen, wo unterschiedliche Ziele und damit Einsprachen sowie andere Formen des Widerstandes zu erwarten sind. Oder dort, wo der Markt nicht mehr jedes Haus und jede Eigentumswohnungen ab Plan absorbiert, sondern nur noch zögerlich nach Immobilienbesitz fragt.

Parabol von smeyers Immobilien ist ein wertebasiertes Instrument, das Erkenntnisse der Psychologie mit Markt- und Situationsanalysen sowie qualitativer Marktforschung verbindet. Die Kombination von wissenschaftlichen Erkenntnissen und praktischer Erfahrung erlaubt es, in Workshops unterschiedlichste Anspruchsgruppen bzw. Interessen über den gesamten Projektverlauf – er kann mehrere Jahre dauern – zu erfassen und mit Blick auf das vereinbarte Projektziel zu koordinieren. Schritt für Schritt werden in diesen Workshops Commitments zwischen widerstrebenden Interessen vereinbart, auf deren Basis ein Areal oder ein Objekt ergebnisorientiert entwickelt wird.

Erhöhte Planungssicherheit

Planen und Bauen finden heute im anspruchsvollen raumplanerischen, ökonomischen, ökologischen, politischen, gesellschaftlichen und/oder historischen Kontext statt. Das ist meist mit aufwendigen Meinungsfindungen und Vereinbarungen verbunden. Dabei spielen unterschiedlichste Interessen eine Rolle:

• Die in Quartieren und dörflichen Strukturen Eingesessenen wünschen oft möglichst wenig Veränderung. Oder dann solche, die zu ihrem Vorteil sind wie bessere Einkaufsmöglichkeiten, weniger Verkehr, begrünte Flächen und ähnliches.
• Die Städte und Gemeinden wollen Areale für, wenn immer möglich, gute Steuerzahler und Schweizer Familien (?) mit Kindern entwickeln.
• Die Planer und Stadtentwickler erkennen und betonen die grösseren Zusammenhänge.
• Die Architekten haben hohe Ansprüche Funktionalität und Ästhetik der Masterpläne und Bauten.
• Verbände kämpfen mit Vehemenz für ihre Themen wie Verkehr, Natur, Heimat und ähnliches.
• Last but not least: Die Grundeigentümer und Investoren sind ganz entscheidend auch der Wirtschaftlichkeit verpflichtet.

Die erprobte Vorgehensweisen, wie sie smeyers immobilien mit Parabol in Workshops bereitstellt, sind vor diesem Hintergrund unabdingbar für den Erfolg von grösseren Immobilienprojekten in bereits entwickelten Zonen. Gelingt es, Blockaden zu lösen, alle Interessen zu synchronisieren und auf ein gemeinsames Ziel zu fokussieren, steigt die Planungssicherheit. Normalerweise werden damit auch die Fristen für die Entwicklungen kürzer.

Marktgängigere Produkte

Die breit abgestützte und intensive Beschäftigung mit einem Areal und/oder einer geplanten Überbauung zeitigt einen positiven Nebeneffekt. Von Anfang an begleitet die Frage nach den zukünftigen Nutzern und Bewohnern der Bauten den Prozess. Dazu ergeben sich in dessen Verlauf wertvolle Hinweise für die Planer und Architekten, aber auch für die Botschaften bei der Vermarktung. Die Stichworte hier sind: 

• Raumprogramm und Raumgrössen
• Qualität und Design in der Architektur und bei der Innengestaltung
• Verhältnis zwischen öffentlichen und privaten Bereichen
• Materialisierungen, unter anderem an den Fassaden sowie in Arbeits- und Wohnräumen
• Preisgestaltung
• Identifikation der potentiellen Käufer und Mieter sowie deren handlungsauslösenden Werten
• Kernbotschaften und Schlüsselbilder für die Kommunikation.

Pflichtenheft und Kommunikation 

Weitere konkrete Ergebnisse aus den Workshops sind zum einen Projektspezifikationen zuhanden der Planer, Architekten und Vermarkter. Diese werden in einem Pflichtenheft zusammengefasst. Zum andern wird der gesamte Prozess von Anfang an mit professioneller Kommunikation begleitet. Sie richtet sich an die Öffentlichkeit und interessierte Kreise. In den Prozess involvierte Kreise tauschen sich über eine geschlossene Plattform aus. Dort fliessen die Informationen für den konstruktiven Austausch rund um das gemeinsame Vorhaben.

 Fachwissen und Erfahrung

Wenn auch erst seit kurzem auf dem Markt, so wird Parabol bereits bei verschiedenen Areal- und Objektentwicklungen eingesetzt – mit Erfolg, wie erste Ergebnisse zeigen.

Parabol ist eine Innovation, die von Fachleuten aus der Immobilien- und Kommunikationsbranche initiiert wurde. smeyers Immobilien mit Niederlassungen in Zürich, Basel und Luzern steuert das Immobilien-Know-how bei.  Die Patrick Meyer Consulting & Engineering GmbH, Meggen, ist für das Projektmanagement zuständig. Qualitative Befragungen führt die Teleplus AG, Emmenbrücke, durch. FELDERVOGEL Kommunikation in Wirtschaft und Gesellschaft AG, Luzern, nimmt die Wertebestimmungen vor und leitet die Kommunikation.